Поемането на ипотека достъпен начин ли е на пазара на жилища? Какво да знаете

Тази публикация е част от поредицата Home School на Global News, която дава на канадците основите, които би трябвало да знаят за жилищния пазар, които не са били преподавани в учебно заведение.

За обнадеждените канадски купувачи на жилища, които се усещат изолирани от по-високите лихвени проценти на пазара, поемането на ипотека от продавач с по-ниска рента може да бъде наличен метод за отбягване на днешните обилни разноски по заеми.

Но специалистите споделят, че поемането на ипотека идва с опасности за продавача и някои дефекти за купувачите, които го вършат рядка характерност при продажбите на жилища.

За основаната в Торонто брокерка Микайла Ругала обаче догатката за ипотека беше просто билетът, от който нейният клиент се нуждаеше, с цел да продаде апартамент в края на предходната година.

Тя споделя на Global News, че клиентът й е трябвало да излезе на пазара през есента, само че очакванията им за ценообразуване бяха попарени, когато близка сравнима единица се продаде за „ доста по-ниска “ от цената продавачът е имал поради.

Това се случи, когато лихвите по ипотечните заеми доближиха скорошен връх, което съгласно Ругала значи, че купувачите или търсят страхотна договорка, или са подготвени да изчакат, до момента в който лихвените проценти стартират да падат.

„ Опитвахме се да разберем по какъв начин можем да насърчим купувачите и да се оправим непосредствено с тази мъчителна точка? “

По това време Ругала споделя, че се е чула с различен другар брокер в Отава, който споделя тя за триумфа, който тяхното ходатайство реализира посредством рекламиране на ниски, хипотетични ипотечни лихви, с цел да накара купувачите да се интересуват от парцели.

Клиентът на Ругала имаше невисок, закрепен лихвен % върху ипотеката върху парцела от към два % заключен за още две години. Сравнете това с лихвите, предлагани на множеството купувачи на пазара през днешния ден, които нормално се движат сред пет и шест % за закрепена ипотека.

С бъдещите купувачи, които търсят по-рязко понижение на цената, в сравнение с продавачът податлив да одобри, слагането на ипотеката на продавача в изискване на офертата беше метод и двете страни да излязат удовлетворени, споделя Ругала.

Продавачът получи по-висока цена, в сравнение с купувачите другояче биха желали да предложат, до момента в който в това време месечните настоящи разноски на купувача биха станали доста по-ниски, в сравнение с в случай че бяха закупили парцел на сходна стойност с нова ипотека на днешния пазар.

Виктор Тран, брокер с True North Mortgage и специалистът по ипотеки и недвижими парцели в Rates.ca, споделят пред Global News, че поемането на ипотека може „ безусловно “ да бъде по-достъпен метод за купувача да влезе на жилищния пазар, когато събитията съответстват, с цел да се подписа такава договорка.

Но той предизвестява, че има „ доста ангажименти “, които идват с поемането на ипотека. Това е „ необичаен “ случай, когато и купувачите, и продавачите се възползват от инструмента, споделя той.

Какво получават купувачите?

От позиция на купувача поемането на ипотека не значи просто вдишване на лихвения % на продавача. Купувачът поема цялата ипотека — непогасената главница и оставащия период и обезценка, изяснява Тран.

Това значи, че в случай че оставащата ипотека на продавача е по-малка от това, което купувачът би трябвало да финансира покупката на парцела, може да се наложи да компенсират разликата с доста по-голяма първична вноска от плануваната.

Да кажем да вземем за пример, че покупател купува жилище на цена от $500 000, само че се надява да поеме оставащата ипотека на продавача от $350 000. Ако купувачът е възнамерявал да заплати първична вноска от пет % (25 000 долара) за покупката на дома, той вместо това ще би трябвало да покрие останалата част от разликата сред цената на жилището и размера на ипотеката (150 000 долара).

„ Приемането на салдото подобен, какъвто е, може да е мъчно според от първичната вноска на купувача “, споделя Тран.

Роб Маклистър, ипотечен пълководец в MortgageLogic.news, споделя, че купувачите, които нуждата да покрият разликата от време на време може да накара техния действителен заемодател да им заеме повече пари и да „ смеси “ лихвения % по тези нови средства със съществуващия лихвен % по остарялата ипотека. Но той сподели на Global News в имейл, че купувачите ще бъдат „ на милостта на заемодателя “ по отношение на ставката, която им се предлага за новия заем.

Приемайки същата обезценка – времето, през което ипотеката се изплаща — може също по този начин да натовари доста купувачите, в случай че остават по-малко от типичните 25 години по заема, споделя Тран. Изплащането на цялата сума за по-кратък интервал от време може да значи по-скъпи месечни заплащания, в сравнение с купувачът е очаквал, даже при по-нисък лихвен %, споделя той.

За да поеме ипотека, купувачът ще би трябвало с цел да преминете през цялостния развой на квалифициране със заемодателя на продавача, в това число инспекции на кредитния рейтинг и оценки на парцела.

Някои купувачи може да намерят облекчение в поемането на ипотека през днешния ден, тъй като това може да им разреши по-лесно да изпълнят минималния квалифицираща рента, известна още като ипотечен стрес тест, споделя Тран.

Стрес пробата демонстрира, че купувачите дават отговор на условията да правят заплащания по ипотека при 5,25 % или договорната рента плюс два %, което от двете е по-високо. На днешния пазар множеството купувачи се квалифицират при към 7,5 %, споделя Тран.

Но в случай че приемем ипотека с рента по контракт от два % да вземем за пример, купувачът би трябвало да премине стрес тест от единствено 5,25 % — по-ниска граница, която може да накара купувача да се квалифицира за по-голяма ипотека, в сравнение с обикновено биха разрешили актуалните по-високи лихви на пазара, изяснява Тран.

Какво получават продавачите?

За продавачите предлагането на ипотека идва с няколко преимущества, само че и с доста риск.

Първо, ниската рента по ипотеката на днешния пазар може да бъде златна за съществуващите притежатели на жилища, които придвижват или смесват тази ставка за закупуване на нов парцел.

Ругала споделя, че не всички продавачи би трябвало да се придържат към тази ставка обаче и може да се възползват от предлагането му на предстоящ покупател. Това включва вложители или други притежатели, които може да напущат жилищния пазар, или някой, който се мести от страната, който не може да вземе лихвите си със себе си.

Тран отбелязва, че продавачите също могат да заобиколят наказването за нарушение на техните ипотека, в случай че купувачът желае да поеме заема. Но той споделя, че на днешния пазар заплащането на тримесечна рента за спиране на ипотека нормално е за предпочитане за продавачи, които желаят „ чисто дъно “ след продажбата на дома си.

Това е по този начин, тъй като даже откакто домът е продаден и купувачът поеме ипотеката, продавачът може да не се освободи изцяло.

Ако покупател поеме ипотека и по-късно просрочи заема, продавачът от време на време може да бъде държан виновен от заемодателя, в случай че има дефицит на заплащания, откакто домът е премахнат, изяснява Маклистър.

В взаимозависимост от контракта, тази отговорност може да изтече, откакто новият притежател направи избран брой заплащания, като да вземем за пример стойност от 12 месеца, прибавя той.

Но Тран споделя, че равнището на риск при подобен забележителен заем може да откаже доста продавачи от вероятността за ипотека преди всичко.

„ Продавачите постоянно не желаят да носят отговорност за нещо, върху което нямат надзор “, споделя той. „ Така че догатките в действителност не са доста постоянно срещани. “

Ругала споделя, че ипотечните догатки не са били важен аспект на пазара от 80-те и 90-те години на предишния век, когато високите лихвени проценти накараха купувачите да се борят за облекчение, а продавачите имаха причина за поощряване на хипотетични ипотечни лихви.

Бързото повишаване на лихвените проценти от Bank of Canada през последните две години върна опцията още веднъж на масата в днешната среда, споделя тя.

Рекламирането на хипотетична ипотека може да бъде изобретателен метод за привличане на повече купувачи да видят публикация, споделя Ругала, само че продавачите ще би трябвало да преценяват какво могат да изгубят, преди да решат дали си коства да получат продажба и цената, която желаят.

„ С главоболието и риска, който продавачът ще би трябвало да поеме, може да не си коства “, споделя тя.

„ Но това е тактика, в случай че не ви е останало нищо в действителност да предложиш. “